Toprak bir ulus devletin vazgeçilmez unsurudur. Toprak olmadan bir ulus devletin varlığından söz etmek imkansızdır. İşte bu toprak parçası üzerinde siyasi ve hukuki hakimiyeti bulunan ulus devletler, bu toprağa ilişkin mülkiyetin kazanılmasında da yabancılar için birtakım kısıtlamalar getirmişlerdir.
Modern anlamda ulus devletlerin doğuşundan önce vatandaş ya da yabancı gibi ayırımlar bulunmamakta daha çok dost, düşman gibi ya da dinlere göre ayırımlar yapılmaktaydı. Ama ulus devletlerin doğumundan sonra ortaya çıkan ulus bilinci ve bir devletin vatandaşı olma olgusu, vatandaş ve yabancı arasında ayırım yapılmasına ve bu ayırıma göre farklı hukuki rejimlerin uygulanmasına yol açmıştır.
Türkiye Cumhuriyeti Anayasasının 12'nci Maddesinde herkesin kişiliğine bağlı; dokunulmaz, devredilmez, vazgeçilmez temel hak ve hürriyetlere sahip olduğu ve l6'ncı Maddesinde, temel hak ve hürriyetlerin yabancılar için milletlerarası hukuka uygun olarak kanunla sınırlanabileceği açıklanmıştır. Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi'ne bağlı I No' lu Protokolün 1'inci Maddesinde de devletler hukukunun genel prensipleri içinde yabancı şahısların mülkiyet haklarının kısıtlanabileceği kabul edilmiştir. Yabancının klasik insan hak ve özgürlüklerinden bazılarından vatandaş gibi yararlandırılmamasının, bu hakların kimi sınırlama ya da kısıtlamalara tabi tutulmasının nedenlerini Devleti korumak, onun devamlılığını sağlamak gibi düşüncelerde aramak gerekir. Devletler arasında, ticari, iktisadi, askeri ve kültürel ilişkilerin olabildiğince arttığı, insancıl düşüncelerin son derece yaygınlaştığı günümüzde aynı mülahazaların büsbütün gücünü yitirdiği söylenemez. Tarih
boyunca, devletler ülkelerindeki yabancı unsurlara kuşku ile bakmışlar, bazı hakları
onlardan esirgemişler, bazılarını ise kimi koşullara, bağlamak suretiyle sınırlamışlardır. Sınırlamaya tabi tutulan hakların başlıcalarından biri mülk edinme hakkıdır. Zira bu hak, ülke denilen yurt toprağıyla ilgiliydi.
Hiçbir devlet, devletin asli-maddi unsurunu oluşturan ülkede serbestçe mal edinmesine seyirci kalamaz. Her devlet kendi şartları çerçevesinde yabancıların taşınmaz mal edinmelerinin ortaya çıkardığı siyasi, iktisadi, sosyal ve hukuki sorunlar nedeniyle bu konuda bir takım sınırlamalar koyma gereği duymuştur.Ülkemizde de yabancıların miras ve mülkiyet hakları konusunda bir takım sınırlamalar getirilmiştir. Aşağıda bu konuyu ayrıntılarıyla inceleyeceğiz.
TANIMLAR:
Taşınmaz:
Taşınmaz mal, yerinde sabit olan ya da yeri değiştirildiğinde özellikleri de kısmen değişen mallardır. Bu anlamda taşınmazlar; bina, arsa arazi diye gruplandırılır.
Taşınmaz malların en büyük özelliği sınırlarının ve sahiplerinin belli olmasıdır. Taşınmaz sınırı arazide işaretlerle diğer kişilere karşı; kadastro haritası ile de hukuki anlamda ileri sürülerek sahipleri tarafından gözetlenir, gerçek koruyucu ise Devlettir.
Ayni Hak:
Taşınır taşınmaz mallar gibi fiziksel varlığı olan, gözle görülüp elle tutulabilen maddi mallar üzerindeki mutlak haklardır. Mutlak haklar, sahibine en geniş yetkileri veren herkese karşı ileri sürülebilen ve herkesin uymakla yükümlü olduğu haklardır.
Ayni haklar iki çeşittir:
a.Mülkiyet Hakkı: Sahibine hukuk düzeninin sınırları içinde maddi malı kullanma, yararlanma ve mal üzerinde tasarrufta bulunma hakkı tanıyan ayni haktır.
b.Sınırlı Ayni Hak: Sahibine sınırlı haklar veren ayni haklardır: irtifak hakkı,gayrimenkul mükellefiyeti, rehin hakları.
Kadastro:
Tüm ülke sınırları içerisindeki taşınmazların sınırlarını arazi ve harita üzerinde belirleyerek hukuki durumlarını tespit etmek ve işlemlerin kesinleşmesi sonucunda Türk Medeni Kanununca öngörülen tapu siciline tescil edilerek hak sahiplerine tapu bilgilerini verme, mekansal bilgi sisteminin altyapısının oluşturulması işlemlerinin bütünüdür.
Mülkiyet:
Mülkiyet, kişi ve nesne arasındaki hukuki ilişki, mal sahipliği, bir şeye malik olma durumudur. Mülkiyet, eşya üzerinde en geniş yetki sağlayan haktır. Mülkiyet hakkı, bir kişinin o mallar üzerindeki hakimiyetini ifade eder.
Tapu:
Tapu senedi, bir taşınmazın kimin, kimlerin mülkiyetinde olduğunu gösteren resmi belgedir. Başka bir deyişle, taşınmazların alım-satım, hibe, ipotek, bağış
Ayırma-birleştirme, rehin, kat, mülkiyet gibi işlemlerin yapılabilmesi için gerekli olan, o malların kime ait olduğunu gösteren resmi belgelerdir.
Yabancı:
Kişinin yabancılık vasfını tayin ederken onun gerçek veya tüzel kişi olup olmadığına bakmak gerekir. Yabancı gerçek kişinin kim olduğunun tesbiti, vatandaşın kim olduğunun tesbitine bağlı olmaktadır. Yabancının tarifi, genellikle bu açıdan yapılmıştır. Devletler Hukuku Enstitüsü’ne göre yabancı, bir devletin ülkesinde bulunan ve o devletin vatandaşlığını iddiaya hakkı olmayan kimsedir. Bu tarife göre yabancı, başka bir devletin vatandaşı olabileceği gibi, vatansız veya mülteci olabilir.
Karşılıklılık İlkesi:
Bundan maksat, yabancının tabiyetinde olduğu ülkenin, Türk vatandaşlarına da aynı hakkı tanımış olmasıdır. Örnek vermek gerekirse; Almanya, Türk vatandaşlarına, Almanya'da taşınmaz edinme hakkı tanıyorsa, Türk Devleti de Alman vatandaşlarına aynı hakkı tanıyacaktır.
Türkiye ile 88 ülke arasında karşılıklılık ilkesi tanınmıştır. Bu ülke vatandaşlarının tapu işlemleri merkezden talimat alınmaksızın doğrudan tapu sicil müdürlüklerince yerine getirilmektedir
YABANCILARA TOPRAK SATIŞINDA TARİHSEL SÜREÇ:
Yabancılara taşınmaz satışı tartışması ülkemizin yeni bir tartışma konusu değildir. Yabancılara taşınmaz satışı, ilk olarak Osmanlı döneminde borç karşılığı istenen yaptırımlardan biri olarak karşımıza çıkmıştır. Bu doğrultuda 1868 yılında çıkarılan İstimlâk Nizamnamesi ile yabancı uyruklulara ülkede taşınmaz edinme hakkı verilmiştir. Yasanın çıkmasından sonraki dönemde İzmir’de tarıma elverişli arazilerin 1/3’ ü İngilizlerin eline geçmiştir. Süreç, borç yükü altından kalkamayan Osmanlı'da borç yönetimi ile görevli Duyunu Umumiye' nin kurulmasına kadar götürülmüştür. 1913 yılında yapılan bir düzenleme ile yabancı şirketlerinde Osmanlı’da taşınmaz mal ediniminin önü açılmıştır. I. Dünya Savaşında, Akdeniz havzası kıyısı toprakları ve Ege bölgesindeki toprakların yabancılara satılması, Anadolu’nun sömürgeleşmesinin önemli nedenlerinden biri olmuştur.
Cumhuriyet Dönemine gelindiğinde "tarımın ülke için önemi" dikkate alınarak köylerde yabancılara taşınmaz satışı yasaklanmıştır. Lozan Antlaşmasında sözleşmeli karşılıklılık ilkesine yer verilirken, Tapu Kanununda sözleşmeli karşılıklılık ilkesi yerine yasal karşılıklılık ilkesi getirilmiştir. Buna göre, Türk uyrukluların yabancı devlette taşınmaz edinme hakkı olan ülkeler uyruklarına Türkiye’ den taşınmaz edinme hakkı verilmiştir. 1934 ile 1984 yılları arasında Tapu Kanunu ve Köy Kanunu aynen yürürlükte kalmış, bu düzenlemeler ile yabancılara taşınmaz satışına getirilen kısıtlamalar konulmuştur.
1984 ila 2005 arasında üç yasal düzenleme yapılmış, üç düzenleme de yabancılara taşınmaz satışındaki kısıtlamaların kaldırılması yönünde olmuş, üçü de Anayasa Mahkemesi tarafından iptal edilmiştir.
Son yapılan düzenleme ile yabancı uyruklu bir gerçek kişinin ülke genelinde edinebileceği taşınmazlar ile bağımsız ve sürekli nitelikte sınırlı ayni hakların yüzölçümü iki buçuk hektar ile sınırlandırılmış, yabancı uyruklu gerçek kişilerin il bazında edinebilecekleri taşınmazların, illere ve il yüzölçümüne göre binde beşi geçmemek üzere oranını tespite Bakanlar Kurulu yetkili kılınmıştır.
YABANCI UYRUKLULARIN TÜRKİYE'DE EDİNDİKLERİ TAŞINMAZ MİKTARI
Türkiye'de taşınmaz edinmiş olan yabancı gerçek kişilerin sayısı 51.012, bunlara ait taşınmaz sayısı 47.240 ve bu taşınmazların yüzölçümü 272.871.200 m2 dir. Yabancılara ait taşınmazların yüzölçümünün, kadastrosu yapılmış alanların yüzölçümüne (384.561.000.000 m2) oranı yüzbinde 71'dir. Gerçek kişilerin 12.924'ü Türk asıllı Yunan uyruklu, 2469'u Suriye uyruklu, 35.619'u da diğer yabancı uyruklulardır. Taşınmazların sayı olarak 11.508'i Türk asıllı Yunan uyruklu, 4596'sı Suriye uyruklu, 31.136'sı ise diğer yabancılara aittir. Taşınmazların yüzölçümü olarak 3.688.066 m2 si Türk asıllı Yunan uyruklulara, 241.467.705 m2 si Suriye uyruklulara, 27.715.420 m2 si ise diğer yabancılara aittir.
İncelemenin kapsamını oluşturan taşınmazların sahiplerinden %25.4'ü Türk asıllı Yunan uyruklular, %4.8'si Suriye uyruklular, %69.8'i ise diğer yabancılardır. Taşınmazların sayısal dağılımına bakıldığında, Türk asıllı Yunan uyruklulara ait taşınmazlar toplamın %24.3'ünü Suriye uyruklulara ait taşınmazlar toplamın %9.7'sini diğerleri ise %65.9'unu oluşturmaktadır. Ancak sahip olunan taşınmazların yüzölçümü dikkate alındığında ortaya farklı bir görüntü çıkmaktadır. Buna göre, ülkemizde taşınmaz edinmiş kişilerin %25.3'ünü ve bu taşınmazların %24.4'ünü oluşturan Türk asıllı Yunan uyruklular toplam yüzölçümü açısından %1.4'lük paya sahiptir. Suriye uyrukluların sahip oldukları yüzölçümü %88.5, diğerleri %10.1'dir.
Genel olarak bakıldığında; her yabancı gerçek kişi başına düşen yüzölçümü 5.349 m2 iken; bu miktar Türk asıllı Yunan uyruklularda 285 m2, Suriye uyruklularda 97.800 m2, diğer yabancılarda ise 778 m2 dir. Aynı farklılık taşınmaz başına düşen yüzölçümünde de görülmektedir. Buna göre, taşınmaz başına 5.776 m2 olan ortalama; Türk asıllı Yunan uyruklulara ait taşınmazlarda 320 m2, Suriye uyruklularda 52.538 m2, diğer yabancılarda ise 890 m2 dir.
Taşınmazın niteliği açısından da benzer bir dağılım görülmektedir. Toplam 231.806.494 m2 arazinin, Türk asıllı Yunan uyruklular 1.929.153 m2, Suriye uyruklular 214.284.516 m2, diğerleri 15.592.825 m2 sine sahiptir. 31.808.269 m2 bağ-bahçenin ise; Türk asıllı Yunan uyruklular 564.893 m2, Suriye uyruklular 25.713.937, diğerleri ise 5.529.439 m2 sine sahiptir.
Taşınmazların nitelikleri açısından yüzölçümü büyüklüğüne göre sıralamasına bakıldığında, birinci sırayı 231.806.494 m2 (%84.95) ile arazi, ikinci sırayı 31.808.269 m2 (%11.66) ile bağ ve bahçe, üçüncü sırayı 5.055.918 m2 (%1.85) ile arsa, dördüncü sırayı 3.972.203 m2 (%1.46) ile konut, beşinci sırayı 175.637 m2 (%0.06) ile işyeri ve altıncı sırayı 52.680 m2 (%0.02) ile turistik tesis almaktadır
Arazi niteliğindeki taşınmazların %1'i Türk asıllı Yunan uyruklu yabancılara, %93'ü Suriye uyruklulara, %6'sı diğer yabancılara aittir. Arazi cinsinden yapılmış edinimlerin coğrafi bölgelere göre dağılımına bakıldığında; birinci sırayı %48.5 ile Güneydoğu Anadolu Bölgesi, ikinci sırayı %47.8 ile Akdeniz Bölgesi, üçüncü sırayı ise %1.48 ile Marmara Bölgesi almaktadır.
Ülkemizde, yabancı gerçek kişilere ait toplam 13.833 konutun 2.410'u Türk asıllı Yunan uyruklulara, 402'si Suriye uyruklulara, 11.021'i diğer yabancılara aittir.
Taşınmazların, Kişi Sayısına, Taşınmaz Sayısına, Yüzölçümüne ve Coğrafi Bölgelere Göre Dağılımı
Çizelge 1. Türkiye toplamı
|
Bölge Adı
|
Kökeni
|
Kişi
Sayısı
|
%
|
Taşınmaz
Sayısı
|
%
|
Yüzölçümü
(m²)
|
%
|
|
Genel Toplam
|
|
51.012
|
100,00
|
47.240
|
100,00
|
272.871.200
|
100,00
|
|
Güney Doğu
|
Yabancı
|
688
|
1,35
|
1.974
|
4,18
|
128.735.197
|
47,18
|
|
Anadolu Bölgesi
|
Türk asıllı
|
2
|
0,00
|
2
|
0,00
|
32
|
0,00
|
|
Akdeniz Bölgesi
|
Yabancı
|
15.030
|
29,46
|
13.443
|
28,46
|
124.818.828
|
45,74
|
|
Türk asıllı
|
22
|
0,04
|
31
|
0,07
|
11.475
|
0,00
|
|
Marmara Bölgesi
|
Yabancı
|
7.838
|
15,37
|
7.419
|
15,70
|
6.683.781
|
2,45
|
|
Türk asıllı
|
11.051
|
21,66
|
9.416
|
19,93
|
2.743.260
|
1,01
|
|
Ege Bölgesi
|
Yabancı
|
13.288
|
26,05
|
11.035
|
23,36
|
6.760.720
|
2,48
|
|
Türk asıllı
|
1.790
|
3,51
|
2.000
|
4,23
|
905.703
|
0,33
|
|
İç Anadolu Bölgesi
|
Yabancı
|
852
|
1,67
|
1.290
|
2,73
|
1.450.730
|
0,53
|
|
Türk asıllı
|
56
|
0,11
|
56
|
0,12
|
4.506
|
0,00
|
|
Doğu Anadolu Bölgesi
|
Yabancı
|
100
|
0,20
|
162
|
0,34
|
375.661
|
0,14
|
|
Karadeniz Bölgesi
|
Yabancı
|
292
|
0,57
|
409
|
0,87
|
358.217
|
0,13
|
|
Türk asıllı
|
3
|
0,01
|
3
|
0,01
|
23.090
|
0,01
|
Taşınmazların, Yüzölçümü Büyüklüğüne Göre İlk 10'a Giren Uyruklar İçin, Kişi Sayısına, Taşınmaz Sayısına ve Yüzölçümüne Göre Dağılımı
Çizelge 2. Türkiye Toplamı
|
Uyruk
|
Kökeni
|
Kişi Sayısı
|
%
|
Taşınmaz Sayısı
|
%
|
Yüzölçümü (m²)
|
%
|
|
Genel Toplam
|
|
51.012
|
100,00
|
47.240
|
100,00
|
272.871.200
|
100,00
|
|
Suriye
|
Yabancı
|
2.469
|
4,84
|
4.595
|
9,73
|
241.466.449
|
88,49
|
|
Türk asıllı
|
0
|
0,00
|
1
|
0,00
|
1.256
|
0,00
|
|
Almanya
|
Yabancı
|
12.926
|
25,34
|
11.975
|
25,35
|
7.515.241
|
2,75
|
|
Türk asıllı
|
2
|
0,00
|
2
|
0,00
|
633
|
0,00
|
|
Lübnan
|
Yabancı
|
219
|
0,43
|
278
|
0,59
|
4.724.552
|
1,73
|
|
Yunanistan
|
Yabancı
|
1.473
|
2,89
|
1.009
|
2,14
|
616.401
|
0,23
|
|
Türk asıllı
|
12.919
|
25,33
|
11.503
|
24,35
|
3.663.130
|
1,34
|
|
İngiltere
|
Yabancı
|
9.271
|
18,17
|
6.898
|
14,60
|
3.664.104
|
1,34
|
|
Türk asıllı
|
2
|
0,00
|
1
|
0,00
|
148
|
0,00
|
|
Amerika Birleşik
Devletleri
|
Yabancı
|
773
|
1,52
|
942
|
1,99
|
2.798.925
|
1,03
|
|
Türk asıllı
|
1
|
0,00
|
1
|
0,00
|
22.899
|
0,01
|
|
Mısır
|
Yabancı
|
46
|
0,09
|
35
|
0,07
|
2.761.663
|
1,01
|
|
Fransa
|
Yabancı
|
784
|
1,54
|
692
|
1,46
|
841.262
|
0,31
|
|
Avusturya
|
Yabancı
|
838
|
1,64
|
970
|
2,05
|
788.103
|
0,29
|
|
Hollanda
|
Yabancı
|
2.335
|
4,58
|
1.785
|
3,78
|
681.420
|
0,25
|
|
İlk on ülke toplamı
|
Yabancı
|
31.134
|
61,03
|
29.179
|
61,77
|
265.858.119
|
97,43
|
|
|
Türk asıllı
|
12.924
|
25,34
|
11.508
|
24,36
|
3.688.066
|
1,35
|
|
Diğer ülkeler toplamı
|
Yabancı
|
6.954
|
13,63
|
6.553
|
13,87
|
3.325.014
|
1,22
|
Taşınmazların, Yüzölçümü Büyüklüğüne Göre İlk 10'a Giren İller İçin, Kişi Sayısına, Taşınmaz Sayısına ve Yüzölçümüne Göre Dağılımı
Çizelge 3. Türkiye toplamı
|
İller
|
Kökeni
|
Kişi Sayısı
|
%
|
Taşınmaz Sayısı
|
%
|
Yüzölçümü (m²)
|
%
|
|
Genel Toplam
|
|
51.012
|
100,00
|
47.240
|
100,00
|
272.871.200
|
100,00
|
|
Hatay
|
Yabancı
|
2.156
|
4,23
|
3.418
|
7,24
|
117.201.537
|
42,95
|
|
Türk asıllı
|
2
|
0,00
|
4
|
0,01
|
3.747
|
0,00
|
|
Kilis
|
Yabancı
|
232
|
0,45
|
604
|
1,28
|
55.030.989
|
20,17
|
|
Mardin
|
Yabancı
|
231
|
0,45
|
365
|
0,77
|
50.067.410
|
18,35
|
|
Gaziantep
|
Yabancı
|
213
|
0,42
|
972
|
2,06
|
23.050.427
|
8,45
|
|
İstanbul
|
Yabancı
|
6.221
|
12,20
|
5.644
|
11,95
|
5.087.138
|
1,86
|
|
Türk asıllı
|
3.881
|
7,61
|
4.058
|
8,59
|
386.144
|
0,14
|
|
Muğla
|
Yabancı
|
6.160
|
12,08
|
4.838
|
10,24
|
3.451.307
|
1,26
|
|
Türk asıllı
|
69
|
0,14
|
78
|
0,17
|
32.596
|
0,01
|
|
Adana
|
Yabancı
|
196
|
0,38
|
264
|
0,56
|
3.237.154
|
1,19
|
|
Antalya
|
Yabancı
|
11.436
|
22,42
|
8.507
|
18,01
|
2.645.097
|
0,97
|
|
Türk asıllı
|
17
|
0,03
|
25
|
0,05
|
6.985
|
0,00
|
|
İzmir
|
Yabancı
|
2.787
|
5,46
|
2.755
|
5,83
|
1.997.705
|
0,73
|
|
Türk asıllı
|
1.191
|
2,33
|
1.338
|
2,83
|
327.627
|
0,12
|
|
Bursa
|
Yabancı
|
307
|
0,60
|
355
|
0,75
|
166.552
|
0,06
|
|
Türk asıllı
|
5.654
|
11,08
|
3.996
|
8,46
|
1.678.414
|
0,62
|
|
İlk on il toplamı
|
Yabancı
|
28.339
|
55,55
|
27.722
|
58,68
|
261.935.315
|
95,99
|
|
Türk asıllı
|
9.625
|
18,87
|
9.499
|
20,11
|
2.435.513
|
0,89
|
|
Diğer iller toplamı
|
Yabancı
|
9.749
|
19,11
|
8.010
|
16,96
|
7.247.818
|
2,66
|
|
Türk asıllı
|
3.299
|
6,47
|
2.009
|
4,25
|
1.252.554
|
0,46
|
Şekil 1: Haritada 2005 itibari ile yabancı uyrukluların edindikleri taşınmaz sayısının uyruklara göre dağılımı gösterilmektedir.
YABANCILARA TAŞINMAZ SATIŞINI DÜZENLEYEN
MEVZUAT:
Tapu Kanununun Anayasa Mahkemesince iptal edilen 35.maddesine yeniden düzenleyen 5444 sayılı Kanun 07.01.2006 tarihli Resmi Gazetede yayınlanarak yürürlüğe girdi. Söz konusu yasanın uygulamasını gösterir Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün 2006/1 sayılı genelgesi de 20.01.2006 tarihinde yayınlandı.
Yeni yasal düzenleme ile yabancı gerçek ve tüzel kişilerin Türkiye de taşınmaz alımı ve tasarrufu daraltılmıştır.
Ø Yabancı uyruklu bir kişi aşağıdaki kısıtlama ve koşullara uymak kaydıyla taşınmaz mal edinebilecektir.
Ø Yabancı Uyruklu gerçek kişiler karşılıklı olmak ve kısıtlamalara uymak zorundadırlar.
Ø Yabancı kişinin Türkiye’de alacağı taşınmaz Tapuda işyeri veya mesken olarak tescilli olmalıdır.
Ø Alacağı işyeri veya mesken uygulama imar planı veya mevzii imar planı içerisinde olmadır.Bu planlar içerisinde bu amaçlara ayrılmayan belediye ve köy sınırları içerisindeki yerlerden taşınmaz alımı mümkün değildir.
Ø Alacağı Mesken veya işyerinin yüzölçümü 2.5 hektarı (25.000)m2 geçemeyecektir. Yabancı Uyruklu kişi bu miktar üzerinde taşınmaz edinmek isterse Bakanlar Kurulundan izin alması gerekmektedir. Yabancı kişi taşınmaz malı edinirken, Tapu Sicil Müdürlüğünde düzenlenen resmi senede birden fazla il’de bu miktarı aşacak şekilde taşınmazı olmadığını, edindiğinin tespiti halinde miktarı aşan kısmın tasfiye edileceğinin taahhüdü alınacaktır.
Ø Alacağı işyeri veya mesken askeri bölgeler,askeri ve özel güvenlik bölgeleri içerisinde olmayacaktır.Yasa bu kapsamda kalan yerlerin Milli Savunma Bakanlığınca Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğüne bildirilmesini,tespit edilen parsellere şerh işlenilmesi,talep bu kapsamda ise ret edilmesi,değilse istemin karşılanmasını hüküm altına almıştır.
Ø Yabancı kişinin alacağı taşınmaz mal,Bakanlar Kurulu tarafından her ilde il yüzölçümünün binde beşini geçemeyecek alan içinde tespit edilecek sulama,enerji,tarım,maden,sit,inanç ve kültürel özellikleri nedeniyle korunması gereken alanlar,özel koruma alanları ile flora ve fauna özelliği nedeniyle korunması gereken alanlar içerisinde olmayacaktır.Bu oran alacağı ilde tamamlanmış ise başka bir ilde taşınmaz alımını değerlendirecektir.
Ø Yabancı Uyruklu Türkiye’deki bir alacağını teminat altına almak isterse kendi lehine ipotek tesis edebilecektir. Ancak ipotek Türk Parası üzerinden olacaktır.
Ø Yabancı Uyruklu kişiye Türkiye’de miras kalırsa yukarıdaki kısıtlamalar olmaksızın adına Tapu’da intikali yapılacaktır.Ancak Yabancı uyrukluya mirasın intikali dışında vasiyetname,miras sözleşmesi gibi yollarla taşınmaz mal edinimi halinde ise yukarıda belirtilen kayıt ve kısıtlamalar aynen uygulanacaktır.
Ø Yurt dışındaki bir Ticaret Şirketi ise, Türkiye’de ancak özel kanun hükümleri çerçevesinde taşınmaz mülkiyeti ve taşınmazlar üzerinde sınırlı ayni hak edinebilirler.
SONUÇ :
Yabancıların ülkemizde taşınmaz edinmeleri konusuna ilk kez 1856 tarihli Islahat Fermanında değinilmiştir. Bu tarihten itibaren Avrupa devletleri, Osmanlı yönetimindeki yurttaşlarına taşınmaz edinme hakkının tanınması için çaba göstermişlerdir. Yabancıların bu istemleri karşısında, 16 Haziran 1868'de yürürlüğe konulan Teb'ayı Ecnebiyenin Emlaka Mutasarrıf Olmaları Hakkında Yasa ile yabancı gerçek kişilere taşınmaz edinme hakkı tanınmıştır.
Lozan Antlaşmasının imzalanmasından sonra, ülkemizde yabancıların taşınmaz edinmeleri ile ilgili olarak yeni bir döneme girilmiştir. Antlaşma ekindeki Sözleşmenin 3. maddesinde; taraf devletlerin (Fransa, İngiltere, İtalya, Japonya, Yunanistan, Romanya ve Yugoslavya) uyruğunda bulunan gerçek kişilere Türkiye'de taşınmaz edinme olanağı tanınmıştır.
Sözleşmenin yürürlük süresi yedi yıl olduğundan, bu sürenin dolduğu 1930 yılında Türk Hükümeti tarafından tek yanlı olarak yürürlükten kaldırılmıştır. Bu tarihten sonra yabancıların Türkiye'de taşınmaz edinmeleri konusu 22 Aralık 1934 günlü, 2644 sayılı Tapu Yasası ile düzenlenmiştir. Bu Yasa'nın 35. maddesi ve 442 sayılı Köy Yasasının 87. maddesi çeşitli tarihlerde değiştirilerek, yabancıların ülkemizde taşınmaz edinimlerinin kapsamı genişletilmiştir. Tapu Yasasının 35. maddesinin ilk biçiminde, sadece yabancı uyruklu gerçek kişilere taşınmaz edinme hakkı tanınmış, yabancı ticaret şirketleri bu haktan yoksun bırakılmışlardır.
1924 yılında yürürlüğe giren 442 sayılı Köy Yasasının 87. maddesi ile yabancı gerçek ve tüzel kişilerin köylerde taşınmaz edinimi tümüyle yasaklanmıştır.
2644 sayılı Yasa'nın 36. maddesine göre de; "yabancı gerçek kişiler, bir köye bağlı olmayan müstakil çiftliklere ve 30 hektar araziye sahip olabilecekler; ancak 30 hektardan fazlası için Bakanlar Kurulunun izni gerekecektir.
Yukarıda belirtilen yasa kuralları 1984 yılına kadar uygulanmıştır. 1984 yılında Tapu Yasası'nın 35. maddesine ve Köy Yasası'nın 87. maddesine birer fıkra eklenerek; karşılıklılık ilkesi kaldırılıp ülkemizin köyler dahil her yerinde yabancı gerçek ve tüzel kişilerin taşınmaz edinmeleri olanaklı duruma getirilmiştir. Bu değişiklikler Anayasa Mahkemesince iptal edilmiştir.
Yabancılara taşınmaz satışı konusunda, üçüncü girişim 2003 yılında olmuş, ancak 19.07.2003 günlü, 4916 sayılı Yasa'nın 19. maddesi ile getirilen düzenleme de Anayasa Mahkemesince iptal edilmiştir. İptal üzerine 29.12.2005 günlü, 5444 sayılı Yasa ile Tapu Yasasının 35. maddesi yeniden düzenlenmiştir.Yeni düzenlemede; yabancı uyruklu gerçek kişilerin taşınmaz edinme hakları işyeri ve mesken olarak kullanmak üzere, uygulama imar planı veya mevzii imar planı içinde bu amaçla ayrılıp tescil edilen taşınmazlarla sınırlandırılmış; edinilebilecek taşınmazların toplam yüzölçümünün 2,5 hektarı geçemeyeceği kurala bağlanmış; hukuki ve eylemli karşılıklılık aranmış; yabancı gerçek kişilerce edinilebilecek taşınmazların, il yüzölçümünün binde beşini geçemeyeceği öngörülmüş; korunması gereken hassas yerler ve stratejik alanlarda yabancılar için taşınmaz edinme Bakanlar Kurulunun kararına bağlanmış; yabancı ülke yasalarına göre kurulmuş ticaret şirketleri dışındaki tüzel kişilerin (dernekler, vakıflar vb) taşınmaz edinemeyecekleri, ticaret şirketlerinin ise ancak özel yasa kuralları çerçevesinde taşınmaz edinebileceği belirtilmiştir.
Buna karşılık bu son düzenleme ile yabancı ticaret şirketleri açısından Anayasa Mahkemesinin iptal gerekçeleri arasında yer alan karşılıklılık ilkesi ve miktar sınırlaması ortadan kaldırılmıştır. Öte yandan, son düzenlemede yabancı gerçek kişiler için öngörülen "illere ve il yüzölçümüne göre binde beşi geçmemek üzere" sınırlaması, il yüzölçümlerinin büyüklüğü dikkate alındığında, çok sayıda yabancının taşınmaz edinmesine olanak sağlayacak, uygulamada bir sınırlama oluşturmayacaktır.
19.07.2003-31.12.2004 tarihleri arasında 4916 sayılı Yasa kapsamında taşınmaz edinmiş olan yabancı gerçek kişilerin sayısı 13.263, bu kişilere ait taşınmaz sayısı 10.955 ve taşınmazların toplam yüzölçümü 6.833.689 m2 dir. Buna göre, Suriye uyruklular dışındaki yabancı gerçek kişiler tarafından edinilmiş 42.644 taşınmazın %74.3'ü 4916 sayılı Yasanın yürürlüğe girdiği 19.07.2003 öncesinde, %25.7'si ise sonrasındaki yaklaşık 1.5 yıllık dönemde edinilmiştir. Yüzölçümü olarak da söz konusu taşınmazların %21.8'i 19.07.2003-31.12.2004 döneminde edinilmiştir. Tapu sicilinde 19.07.2003 ve sonrasında işlem görmüş taşınmazların; %85.1'i satış, %10.1'i miras, %0.6'sı mahkeme kararı, %4.1'i ise diğer yollarla edinilmiştir.
Yabancı uyruklu gerçek kişilerin ülkemizde edindikleri taşınmazların sayı ve alan olarak artışı, 2005 ve 5444 sayılı Yasa'nın yürürlüğe girdiği 2006 yıllarında da devam etmiştir. Tapu Yasası'nın 35. maddesinin Anayasa Mahkemesince iptali üzerine yabancıların taşınmaz edinme işlemlerinin Genel Müdürlük genelgesiyle durdurulduğu 26.07.2005 - 20.01.2006 tarihleri arasındaki yaklaşık 6 aylık dönem çıkarılırsa, 01.01.2005'ten 31.05.2006 tarihine kadar olan 11 ayda; Tapu Kadastro Genel Müdürlüğünün 20.06.2006 günlü, 2185 sayılı Yazısına göre yabancı gerçek kişiler toplam 5.336.723 m2 alanında değişik türde 9.806 taşınmaz edinmişlerdir. Bu miktarlar, 19.07.2003 öncesinde Suriye uyruklular dışındaki yabancı gerçek kişilerce edinilmiş taşınmazların sayı olarak %23'üne yüzölçümü olarak %17'sine eşittir.
Artış eğiliminin süreceğini gösteren bu veriler, izlenecek politikanın biçimlenmesinde de belirleyici olmalıdır.
Ülkemizde, yabancı tüzel kişilerin mülkiyetinde toplam 3.547.108 m2 yüzölçümünde 520 taşınmaz bulunmaktadır.
